退守万元线的即墨蓝谷,会不会成为下一个乳山?

发布:2020/9/24 11:50:33  来源:转载  浏览47 次  编辑:佚名

NO. 1|壹

周一,走出地铁站后,看到有开发商的小蜜蜂依旧顽强地堵在汽车东站出口处发传单。从上周开始,这家本土开发商就加大了在汽车东站周边的拓客力度。

但是,有用吗?

突然,想到了最近炒得很热的乳山海景房的报道。不少业内人说,说是海景房最低跌到了1600元/平方米。我们不能只从一个数字上去分析、对比市场。全面的复盘,我们才能更清晰的认识海景房,认识这个市场。

那是楼市最火的2018年,青岛的房价冲到了最高点,许多开发商此时都已经封盘待涨。青岛东的那个大盘已经卖疯了,旁边的烂尾楼都短暂的粉饰一新,接待来自青岛的看房团。

一个原本做老年理疗仪的哥们,组了一个去青岛东的东的团。实话说真是大开眼界。首先说卖相,很多楼盘不但是现房销售,而且单看环境比青岛要好。不仅仅是观海听涛的纯海景房,而且许多项目前方还有黑松林,这天然氧吧的优势,可以秒杀不少连海都看不到的楼盘。

论画饼,小城新区的开发商胆子更大,饼画得也更有立体感。楼后面有高铁实现京沪直达;国内一流名校引入,全龄化教育;国际一流产业集群的打造,对接国字号战略。

论接待,买不买房都是朋友,中午吃的团餐比旅游团好多了。有鱼有肉有海鲜,胶东人的实在都体现在这顿饭里。

最后一站是WH一个城市运营级的楼盘。前期开发了N多期已经交付。作为准现房交付,感觉比期房更踏实。而且,据渠道商介绍,开发商还有特色管家服务。你要想吃饺子,花几块钱就能邀请物业保姆上门,给年迈的业主调馅包饺子。这种吸引银发族的点子,是不是很贴心?

最让我震撼的,还是营销中心。如果说把银行引入是商业行为,但是办证窗口也在营销中心,足以见到开发商的人脉。

除了没有“青岛”这块城市铭牌以及一些城市级配套,可以说青岛东的东的这几个盘,卖家秀的吸引力都是远超蓝谷楼盘的。

但是,现在他们都凉了,海景房、带着吃大餐的渠道商、现房交付、现场办证、佣人式物业服务等等都没止住房价坠落的速度。

蓝谷,会更好吗?

NO. 2|贰

如果是2017、2018年,撤市划区和地铁11号线等利好释放,全山东甚至全国都在买蓝谷。什么要素都没空让你考虑,有房子你抢上就算你本事大。

利好兑现之后,板块的优点和缺点就更加明显了。一个北京的朋友,已过不惑年纪,现在开始谋划退休后的生活。根据往日对胶东的印象,首选了蓝谷,问我房价和具体意见。我把目前的价格告诉他,他很兴奋,立即找了个周末来探盘。在北京人的印象中,只要有地铁,地铁能连上高铁,这就没问题。

但是看了俩盘后,他说出了当年本山大叔小品里,老外曾经说得那发人深省的话:

拜拜!拜拜!拜拜了!

最后,这个伙计在威海主城区买了一个新盘,虽然没有地铁,价格比蓝谷高了一些。但是起码周边有威海最好的医院、威海最繁华的商圈,而且肯定有暖气,有网络。

蓝谷大饼画到现在,就是没有依托地铁打造哪怕一个商业、医疗都十分完善的区域。对于市场上仅剩不多的刚需客户吸引不够,只能靠忽悠些现在还财迷心窍的投资客买未来。

这样,怎么能有未来呢?

NO. 3|叁

今年上半年,即墨放量供地,我们通过克而瑞看一下,这个数据有多恐怖:

个人觉得,放量不是最恐怖的,最恐怖的是这种量在下半年放出来之后,没有一个楼盘能进入正循环。前不久找做数据的朋友拉了一下即墨的成交量,发现许多楼盘月成交量也就20多套,该跑量的刚需盘,卖出了豪宅的量。

在这种情况下,提高渠道商的佣金这饮鸩止渴的事儿要干,但是降价也是在所难免。去蓝谷看一下,原本傲娇要卖一万六七的盘,现在都退守了万元线。一些非核心区的楼盘,降得则更猛。

房子降价卖不动,这个品质自然难以保障。现在蓝谷维权潮就已经此起彼伏。如果给置业者种下了一个低质住区的印象……

作为青岛的区市,蓝谷的房子不至于降到地价以下,但是如果处理不好这些问题,未来十年真得很难很难。

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